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Éclairage des parties communes, chauffage collectif … comment réduire ses charges de copropriété grâce aux économies d’énergie ? 

Sur le territoire français, le secteur résidentiel représente deux tiers des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment. Les copropriétés, au même titre que les propriétaires de maisons individuelles, ont un véritable rôle à jouer dans la transition énergétique et les réductions des émissions de gaz à effet de serre. 


Mais que représente vraiment la consommation énergétique des copropriétés ?


Au-delà de l’énergie consommée à titre individuel, dans les parties privatives, l’énergie consommée dans les parties communes n’est pas à négliger ! Éclairage à l’extérieur, dans le hall d’entrée, les couloirs, les étages ou encore le parking, le système de chauffage collectif et la production d’eau chaude sanitaire … Cette consommation d’énergie se répercute directement sur les charges de copropriétés puisque les dépenses liées à l’éclairage et le chauffage dans les parties communes sont partagées entre l’ensemble des propriétaires de l’immeuble. 

D’après l’Association des Responsables de Copropriété, cette consommation représente près de 30% du budget global ! une somme conséquente à provisionner sans compter les hausses à venir du prix de l’énergie. 

Maîtriser sa consommation et faire des économies d’énergie dans les parties communes devient alors un véritable enjeu pour les copropriétaires soucieux de leurs dépenses et de leur empreinte environnementale. Pour éviter le gaspillage et réduire les frais, des actions simples peuvent être mises en place pour consommer moins d’énergie dans les parties communes. 

Charges de copropriété : qui paye quoi ? 


Collectées par le syndic de copropriété, les charges permettent d’assurer et d’entretenir les parties communes d’un immeuble.

Encadrées par le règlement de copropriété, les charges communes fonctionnent grâce au versement des copropriétaires. Votées lors des assemblées générales, elles sont prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété pour couvrir l’ensemble des dépenses liées à l’entretien et au bon fonctionnement de l’immeuble. 


Il existe 2 types de charges : 


  • Les charges générales, communes à tous les copropriétaires, concernent les dépenses liées à l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes d’un immeuble comme l’éclairage. Leur répartition est définie en fonction de la quote-part des parties communes détenue par chaque propriétaire dans l’immeuble.
  • Les charges spéciales, définies en fonction de l’utilité des copropriétaires, concernent notamment les équipements collectifs comme les dépenses liées au chauffage collectif.  


Les charges sont la préoccupation première des copropriétaires et sont souvent sources de conflits, en particulier quand il s’agit de l’éclairage et des charges liées au chauffage, deux postes énergivores ! 

À noter que les charges liées au chauffage collectif sont des charges locatives récupérables sur le locataire. Elles qualifient des dépenses dues par le locataire, initialement payées par le propriétaire qu’il se fait ensuite rembourser sous forme de “forfait” ou de provisions pour charges. Quant aux dépenses liées à des travaux d’installation et de gros entretien, elles restent supportées par le propriétaire bailleur. 


Connaître la consommation d’énergie d’un immeuble en copropriété pour mieux la maîtriser 



Quelles sont les dépenses annuelles d’énergie de ma copropriété ? Combien représente concrètement l’énergie dans le montant des charges ? Quels sont les postes les plus énergivores ? Quels sont les impacts de la consommation d’énergie sur l’environnement ? Pour appréhender la consommation d’énergie en copropriété, les pouvoirs publics ont rendu obligatoire la réalisation, dans les immeubles résidentiels chauffés/climatisés collectivement, d’un diagnostic de performance énergétique collectif ou d’un audit énergétique. 

Le diagnostic de performance énergétique collectif est un bon indicateur pour s’informer sur la consommation d’énergie d’un bâtiment, incluant les parties communes, et déterminer s’il est nécessaire d’entamer des travaux de rénovation en copropriété. Il est également un atout permettant d’améliorer la valeur patrimoniale de son logement. 

Pour assurer la qualité de l’étude, il est nécessaire de faire appel à des professionnels compétents en la matière. 


Ce DPE collectif est obligatoire pour les immeubles de 50 lots ou moins, disposant d’un système de chauffage et/ou de refroidissement collectif. En dessus de 50 lots, les copropriétés chauffées collectivement ont elles, l’obligation de réaliser un audit énergétique qui fournit une analyse plus poussée et plus précise de la consommation énergétique d’un immeuble en copropriété.

La mise en œuvre d’un DPE collectif est soumise au vote des copropriétaires réunis en Assemblée générale, préalablement inscrite à l’ordre du jour par le syndic de copropriété. Une fois voté, il donne lieu à l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, ou PPT, permettant d’identifier les travaux à mener pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble en copropriété et constituer le financement nécessaire. 

Les travaux à réaliser en copropriété devront également être votés en Assemblée générale. Seulement, mobiliser l’ensemble des copropriétaires autour d’un projet de rénovation énergétique peut s’avérer complexe. Membre du conseil syndical ou non, il est essentiel de s’investir en tant que copropriétaire dans un projet de rénovation énergétique.  La pédagogie peut être utile pour convaincre les plus réfractaires aux travaux d’économies d’énergies et faire voter un projet sans conflit. Sachez toutefois que les décisions relatives à la réalisation d’un projet de travaux de rénovation énergétique seront prises lors d’un vote à la majorité absolue alors que les études avant travaux comme la réalisation d’un DPE collectif sont soumises au vote à la majorité simple. 

Bon à savoir : la majorité simple concerne les décisions relatives à la gestion courante de la copropriété alors que la majorité absolue intervient pour des projets plus importants. La majorité absolue désigne l’obtention de la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents, représentés ou absents. Quant à la majorité simple, il suffit que le nombre de voix « pour » soit supérieur au nombre de voix « contre », pour les copropriétaires présents ou représentés. 



Réduire sa consommation d’énergie dans les parties communes


L’ensemble des travaux de rénovation énergétique permettant de réduire la consommation d’énergie en copropriété ainsi que les charges communes, doivent engager tous les copropriétaires de l’immeuble et nécessitent généralement un vote à la majorité absolue en Assemblée générale. 

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété même s’ils permettent de réduire les charges communes peuvent tout de même en effrayer plus d’un car ils sont synonymes de dépenses et d’investissements pour l’ensemble des habitants d’un immeuble qui ne disposent pas tous du même budget. 

Ne vous découragez pas ! Ces actions permettront des gains importants sur la consommation d’énergie et les dépenses communes futures qui tendent, de plus en plus, à être impactées par les hausses du prix de l’énergie. 


Optimiser l’éclairage des parties communes 



Indispensable pour trouver ses clés ou taper son code à l’entrée de l’immeuble, il permet aussi de sécuriser les habitants et de guider les visiteurs. Nécessaire au confort des occupants de l’immeuble, l’éclairage est un sujet de préoccupation récurrent en assemblée générale. Et pour cause, intégré aux charges collectives, l’éclairage dans les parties communes peut représenter jusqu’à 30% des consommations d’électricité d’un immeuble. 


L’éclairage des parties communes, en intérieur comme en extérieur, représente une partie importante du budget d’énergie des copropriétaires. Mais rassurez-vous, il est possible de réduire la consommation due à l’éclairage des parties communes grâce à des travaux simples à réaliser ou des équipements à installer permettant des économies d’énergie :


  • Relamping : troquer les vieilles ampoules à incandescence qui consomment beaucoup d’énergie pour des ampoules basse consommation ou encore des éclairages à LED plus performants sur l’ensemble du parc d’éclairage des parties communes d’une copropriété.
  • Coupler le changement de l’éclairage avec un système plus performant et moins énergivore comme des détecteurs de présence ou encore un système de minuterie 


En copropriété, un changement de l’éclairage des parties communes pour des équipements plus performants permettra de gagner en coût de maintenance, en économies d’énergie mais aussi de respecter la réglementation en vigueur. 

Concernant les bâtiments neufs, la réglementation thermique 2012, ou RT2012, préconise l’installation dans les parties communes de détecteurs de mouvement, de lumière du jour et d’apports de lumière naturelle. L’article 39 de l’arrêté du 26 octobre 2010 impose l’installation d’un système d’extinction ou d’abaissement de l’éclairage dans toutes les parties communes.


Le petit +  Changer de fournisseur pour votre contrat d’énergie peut vous permettre de faire des économies. Nous avons tendance à l’oublier mais depuis l’ouverture du marché de l’électricité et du gaz à la concurrence, plusieurs fournisseurs alternatifs à EDF se sont lancés et proposent souvent de prendre en charge la transition administrative de votre contrat. Alimentés au gaz comme à l’électricité, les copropriétés ont tout intérêt à revoir leur copie en matière de contrat d’énergie et de comparer  les différentes offres de gaz/électricité proposées à des tarifs parfois plus compétitifs. 


Même si l’optimisation de l’éclairage en copropriété n’est pas l’opération qui permet le plus d’économies d’énergie, elle reste une étape simple pour améliorer le confort de vie dans les parties communes ainsi que leur cachet.

Le chauffage, premier poste de charge en copropriété


Le remplacement des éclairages anciens par des équipements plus performants peut réduire la consommation d’énergie en copropriété mais l’impact est moins élevé que celui des travaux d’isolation thermique à l’échelle du bâtiment et des parties communes.

Et pour cause, le chauffage collectif représente la charge la plus importante dans le budget des copropriétaires, à hauteur de 25% !

Grâce à l’isolation thermique du bâti mais aussi l’optimisation des systèmes de chauffage collectif et de production d’eau chaude sanitaire, il est possible de réaliser des économies d’énergie et de réduire significativement les charges de copropriété. Un bâtiment mal isolé figure parmi les principales causes d’un gaspillage d’énergie. Et pour cause, de nombreux logements ont été construits entre 1949 et 1974, à une période où il n’existait encore aucune réglementation sur le thermique et qui sont exposés à de nombreuses déperditions de chaleur. Au-delà de la facture d’énergie, des travaux de rénovation énergétique pourraient permettre d’améliorer considérablement le confort des occupants de l’immeuble, été comme hiver, et d’augmenter la valeur patrimoniale de votre bien immobilier. 

Dans les logements anciens et récents, la réglementation limite la température du chauffage collectif à 18-19 degrés. En pratique, il existe une réelle difficulté à chauffer tous les appartements de la même façon et tout particulièrement dans un immeuble mal isolé. Les locataires occupant un logement situé au nord et donc moins exposé au soleil, ou situé au dernier étage peuvent souffrir de déperditions thermiques plus importantes. Alors comment optimiser la consommation de chauffage en copropriété ? 

Pour améliorer les performances énergétiques d’un logement en copropriété et le confort de vie des occupants, des travaux de rénovation efficaces peuvent être réalisés à l’échelle de la copropriété. Ces travaux sont d’ailleurs souvent moins coûteux quand ils sont réalisés de manière globale plutôt qu’à titre individuel. 

Au-delà de l’isolation thermique par l’intérieur ou l’extérieur, des travaux simples peuvent être mis en œuvre dans les parties communes :


  • l’isolation des réseaux de tuyaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire
  • l’isolation des points singuliers en chaufferie
  • l’isolation des planchers bas
  • l’isolation des combles perdus

Ces opérations ont un fort impact sur le bâtiment et ne nécessitent pas d’autorisation administrative. Leur réalisation impacte peu les occupants de l’immeuble car les interventions sont réalisées dans les parties communes et permettent des gains énergétiques pouvant amener jusqu’à 20/25% d’économie de chauffage.


Des aides à la rénovation énergétique pour mettre tout le monde d’accord 


Tous les postes de dépenses en copropriété peuvent être optimisés mais ceux qui concernent l’énergie, ont un impact réel sur le confort de vie, le patrimoine, le porte-monnaie et également sur l’environnement. Pour vous aider à constituer un budget pour vos travaux de rénovation énergétique, sachez qu'il existe des aides financières pour encourager la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments. 

Mis en place par l’Etat, le dispositif des certificats d’économie d’énergie, ou CEE, permet de financer grâce à l’octroi d’une prime des opérations d’économies d’énergie. Ces opérations donnent lieu au montage d’un dossier de demande CEE permettant d’obtenir un financement pour des travaux d’efficacité énergétique. 

Copropriétaire, bailleur, syndic de copro ou gestionnaire, vous souhaitez entreprendre des travaux d’économies d’énergie en copropriété ? Vous pouvez obtenir un financement pour ces travaux en formalisant une demande de prime CEE. Cette demande nécessite le montage d’un dossier administratif composé d’un certain nombre de documents spécifiques et de pièces justificatives. Vous pouvez choisir de prendre seul en charge ce montage. Cependant, ficeler un dossier complet du premier coup s’avère périlleux. Faites le choix de la simplicité et passer directement par des spécialistes de la rénovation énergétique. En tant que tiers de confiance, ces professionnels peuvent vous accompagner dans vos démarches, le suivi des chantiers et le montage de dossier ! 

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