Rénovation des copropriétés : amorcez votre projet grâce aux certificats d’économies d’énergie

Aujourd’hui, la rénovation énergétique du parc privé collectif sur le territoire national fait l’objet de beaucoup d’attention de la part des pouvoirs publics. Et pour cause, on comptabilise près de 740 000 copropriétés qui comprennent plus de 9,7 millions de logements. Les enjeux de la rénovation énergétique doivent aussi inclure les copropriétés, en particulier les immeubles les plus énergivores, si l’on veut espérer atteindre les objectifs fixés par le gouvernement en matière de transition énergétique.

Selon l’ADEME, entre 1973 et 1989, la rénovation énergétique des logements et la substitution progressive des sources énergétiques les plus polluantes ont permis de réduire de 32% les émissions de CO2 du parc immobilier. Cette baisse se poursuit mais à un rythme beaucoup plus lent. C'est pourquoi, il faut accentuer les efforts pour répondre aux enjeux de la transition écologique.

Au-delà des enjeux nationaux, la rénovation énergétique est aussi un enjeu financier pour les copropriétaires. La consommation d'énergie en copropriété représente près de 30% du budget global. Une somme conséquente à provisionner pour les propriétaires sans compter la flambée actuelle du prix de l’énergie qui pourrait bien augmenter les factures d’énergie à court terme et impacter le pouvoir d’achat. Maîtriser sa consommation d'énergie en copropriété devient alors une priorité pour les copropriétaires soucieux de leurs dépenses. Mais la rénovation énergétique apporte d’autres bénéfices :


  • Réduire les charges collectives.
  • Améliorer le confort de vie dans l’habitat.
  • Réduire les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation d’énergie. 
  • Rendre l’habitat plus sain.
  • Augmenter la valeur patrimoniale des logements. 


Pour accélérer les chantiers de rénovation énergétique dans l’habitat collectif, le dispositif des certificats d’économies d’énergie permet de financer fortement ou totalement des travaux d’économies d’énergie. L’avantage d’un tel instrument financier est d’aider à amorcer la rénovation énergétique des copropriétés. 




Les certificats d’économies d’énergie en copropriété



La consommation d’énergie pèse lourd dans le budget des copropriétaires. Elle représente près de 30% des charges collectives, sans compter l’envolée récente des prix de l’énergie. 

Après la hausse annoncée des tarifs réglementés du gaz, c’est au tour du tarif réglementé de l’électricité d’augmenter au détriment de certaines copropriétés. Pour ne pas faire les frais des hausses et maîtriser son pouvoir d’achat, la rénovation énergétique doit être envisagée. 

Des dispositifs publics et privés existent pour aider à financer la rénovation énergétique dans l’habitat collectif à l’instar des certificats d’économies d’énergie. Les certificats d’économies d’énergie, ou CEE,  permettent en effet aux copropriétés de financer de nombreux projets pour encourager la réduction de leur consommation énergétique grâce à des travaux d’isolation des combles, d’isolation de réseaux de chauffage ou encore de changement de chaudière. 

Lancé en juillet 2006 dans le cadre de la loi de programmation et d’orientation de la politique énergétique (POPE), le dispositif des certificats d’économies d’énergie, ou CEE, enjoint les fournisseurs d’énergie à réaliser des économies d’énergie en entreprenant différentes actions auprès des consommateurs. 

Pensé et conçu sur un modèle de “pollueur-payeur, le dispositif est la clé de voûte de la politique publique nationale d’efficacité énergétique menée par le gouvernement depuis plusieurs années. Le principe du dispositif des CEE est d’inciter les fournisseurs d’énergie, appelés les « Obligés », à promouvoir activement l’efficacité énergétique auprès de leurs clients ou les consommateurs d’énergie, au travers du versement d’une prime, d’un accompagnement au choix des travaux ou à l’octroi d’un prêt à taux bonifié. Le financement du dispositif se fait au travers de la réintégration des coûts de production et de gestion des CEE dans le prix de vente de l’énergie. Pour obtenir ces fameux certificats d’économies d’énergie, les fournisseurs peuvent verser aux particuliers une prime énergie CEE, ou prime énergie, pour financer partiellement ou totalement leurs travaux d’économies d’énergie.

Tous les propriétaires, bailleurs et occupants, peuvent en bénéficier lors de travaux de rénovation énergétique dans des logements datant de plus de 2 ans, pour leur résidence principale ou secondaire. 

Mais comment amorcer une rénovation énergétique en copropriété ? 




Les parties prenantes d’un projet de rénovation énergétique en copropriété


La prise de décision en copropriété est le premier obstacle à la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique. Pour entamer un projet, il apparaît essentiel que l’ensemble des parties prenantes soient mobilisées et engagées. C’est d’ailleurs l’une des conditions indispensables à la réussite d’un chantier de rénovation énergétique. 


Mais quelles sont les parties prenantes ? Quel est le rôle de chacun ?


La copropriété est une organisation juridique d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires par lot, incluant chacun une partie privative (appartement, parking) et une quote-part de partie commune (couloir, ascenseur…). Ces parties communes donnent lieu à des charges collectives devant être provisionnées et payées par l’ensemble des copropriétaires. 

Selon l’ADEME, la gestion d’une copropriété fait intervenir trois entités distinctes : le syndicat de copropriétaires réunissant tous les propriétaires de l’immeuble, le conseil syndical et le syndic de copropriété professionnel ou bénévole. 


  • Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour décider des travaux à réaliser et toutes autres mesures relatives à la copropriété. 
  • Le conseil syndical, lui, donne son avis pour les questions relatives au syndicat. 
  • Le syndic de copropriété quant à lui, s’occupe de la gestion technique, administrative, financière et comptable de la copropriété.  


Un projet peut aussi être à l’initiative d’un groupe de propriétaires mais le syndic, au titre de représentant légal de la copropriété, doit être associé dès le départ à un projet de rénovation énergétique. C’est pour cela que nous avons plus que jamais besoin des syndics de copropriété car ils jouent un rôle déterminant pour embarquer l’ensemble des copropriétaires dans la décision de travaux et la conduite d’un projet.

Pour inciter l’ensemble des parties prenantes à sauter le pas, la première étape reste la réalisation d’une étude de la consommation énergétique de votre immeuble en copropriété. 

Cette étude peut prendre la forme d’un diagnostic de performance énergétique, ou DPE, rendu obligatoire pour les immeubles en copropriété de moins de 50 lots équipés d’un système de chauffage ou de refroidissement à usage collectif. Ce diagnostic est un très bon indicateur de performance énergétique de votre immeuble. Il permet d’identifier les principaux postes de consommation d’énergie et de motiver la mise en place d’un projet de rénovation. Pour les copropriétés de plus de 50 lots, c’est l’audit énergétique qui est exigé.

Selon la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le diagnostic de performance énergétique constitue la base de la réalisation, désormais rendue obligatoire, d’un plan pluriannuel de travaux rendu obligatoire pour les copropriétés. Ce plan permet d’aider les copropriétés à mieux anticiper, programmer et voter les travaux de rénovation dans les parties communes. Les copropriétaires abonderont le fonds travaux en cohérence avec ce plan ainsi défini. 


Le saviez-vous ? Les études avant travaux doivent être votées par les copropriétaires réunis en assemblée générale.


Après le bilan, place à l’action ! Pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique, le syndic de copropriété doit identifier une liste de travaux éligibles.





Quels sont les travaux éligibles aux CEE en copropriété ? 

 

Les certificats d’économies d’énergie en copropriété aident au financement des projets qui permettent de réduire leur consommation d’énergie. Ces actions peuvent être menées aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives et donnent lieu à l’octroi d’une prime énergie CEE.

Pour savoir si un projet de rénovation énergétique en copropriété peut bénéficier de cette prime, la typologie des travaux engagés doit correspondre aux fiches d’opérations standardisées. Définies par le Ministère de la Transition écologique, ces fiches résument les caractéristiques des travaux éligibles au dispositif des CEE. Chaque fiche correspond à une opération et décrit les exigences techniques à respecter ainsi que le calcul des économies d’énergie attendues, exprimées en KWh cumac c’est-à-dire les économies d’énergie obtenues tout au long du cycle de vie du produit ou de l’équipement. Par exemple, une isolation dure 30 ans et une chaudière dure 10 ans.


Voici les types de travaux éligibles au dispositif des certificats d’économies d’énergie : 


  • les travaux d’isolation au niveau de l’enveloppe de l’immeuble (toiture, combles, planchers…)
  • le remplacement ou l’installation d’un système de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables.
  • le changement d’anciens convecteurs électriques par des radiateurs électriques performants 
  • l’installation d’un thermostat programmable ;
  • la rénovation globale et performante d’un bâtiment collectif permettant au moins 35 % d’économies d’énergie
  • mais aussi l’isolation des réseaux de chauffage et d’eau chaude collectifs (calorifugeage et isolations des points singuliers)

De manière générale, les travaux réalisés dans un bâtiment collectif doivent permettre d’améliorer la performance énergétique des logements pour pouvoir bénéficier des certificats d’économies d’énergie. Les matériaux et les équipements installés doivent respecter les normes et certifications en vigueur ainsi que les performances énergétiques fixées dans le cadre des fiches d’opérations standardisées. 


Attention ! Pour être éligibles, les plupart des  travaux de rénovation énergétique doivent être réalisés par un artisan certifié Reconnu Garant de l’Environnement, ou RGE ou d’autres sont contrôlés à 100% par des bureaux de contrôle Cofrac


La rénovation énergétique dans les copropriétés nécessite un accompagnement technique pour lever les freins existants et les points de blocage. Elle doit être argumentée et chiffrée pour convaincre la majorité des copropriétaires du bien fondé du projet et les accompagner dans la prise de décision. L’appui du syndic et du conseil syndical peut être précieux dans cette démarche de persuasion mais le facteur clé de réussite réside dans la préparation du projet aussi bien sur l’aspect financier que sur l’aspect technique. 



En copropriété, un projet de rénovation réussi nécessite une expertise technique et financière


En copropriété, il existe un blocage à la rénovation énergétique, plus précisément, lors de la prise de décision en assemblée générale. De nombreuses raisons peuvent expliquer le manque de mobilisation des copropriétaires au lancement d’un projet.


La complexité technique des bâtiments.


Dans l’habitat collectif, pour réduire la consommation d’énergie et  améliorer l’efficacité énergétique des logements individuels, il est parfois nécessaire de passer par des travaux globaux, dans les parties collectives de l’immeuble. Néanmoins, les résultats des études techniques réalisées se concentrent le plus souvent sur la rénovation d’une copropriété d’un seul tenant, incluant des travaux à réaliser sur l’ensemble du bâti et sur les équipements. L’ampleur du projet contraint donc les copropriétaires à voter des scénarios de travaux extrêmement coûteux susceptibles de dissuader la majorité. Existe-t-il des travaux simples à mettre en œuvre ?

La priorité d’une rénovation énergétique réussie en copropriété, ce sera toujours l’isolation de la “boîte chauffée'' pour limiter au maximum les déperditions de chaleur. Des travaux “légers” peuvent être réalisés sans nécessairement avoir recours à une autorisation administrative, à une étude thermique. Ces travaux concernent des opérations d'isolation des parois horizontales, combles planchers bas, et l’isolation des réseaux de chauffage. Ces travaux sont simples à mettre en œuvre puisqu’ils ne touchent que les parties communes mais ils ont néanmoins un fort impact sur le bâtiment, permettant jusqu’à 25% d’économies de chauffage collectif, premier poste de dépense des copropriétaires. 

Ces travaux dits “légers” nécessitent tout de même une solide expertise technique. Il est nécessaire de bien s’entourer et de faire appel à un expert de la rénovation énergétique pour vos travaux en copropriété. Cet expert aura une bonne connaissance des bâtiments et sera en mesure d’assurer la bonne réalisation de vos travaux. Par exemple, la confirmation de l’éligibilité aux CEE des travaux d’isolation sur les réseaux de chauffage nécessite des vérifications de faisabilité qui ne peuvent se faire que sur le terrain. 


Le saviez-vous ? Votre chaudière collective doit dater d’au moins 2 ans.

La complexité du montage financier pour bénéficier des aides à la rénovation.


Une fois le projet de rénovation énergétique identifié et validé d’un point de vue technique, il convient de verrouiller l’aspect financier.

Dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie, ces aspects techniques auront un impact sur la constitution du dossier de demande de prime énergie CEE, l’éligibilité de vos travaux mais aussi le montant des aides qui seront allouées au projet engagé.

Le critère de précarité des ménages d’une copropriété augmente le montant de la prime énergie CEE. Pour justifier de cette précarité, il faut présenter dans le dossier de demande les avis d’imposition de l’ensemble des copropriétaires ou justifier que l’immeuble est situé dans une zone QPV (Quartier prioritaire de vie). Le volume de CEE précarité est attribué au prorata du nombre de ménages en situation de précarité par rapport au nombre total de ménages occupant la copropriété.

La prime énergie CEE peut également être bonifiée grâce Coup de Pouce « Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » pour encourager les copropriétaires à rénover leur chaufferie collective non performante. A la clé : des économies d’énergie, des charges de copropriété réduite et un meilleur confort de vie  ! Les travaux réalisés devront permettre de réduire d’au moins 35 % la consommation d’énergie de l’immeuble, d’atteindre une consommation d’énergie inférieure à 331 kWh/m² par an et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.

La prime énergie CEE est cumulable avec d’autres aides financières telles que l’écoprêt à taux zéro copropriétés (Éco-PTZ collectif) et MaPrimeRénov’, principale aide de l’Etat à la rénovation énergétique pour le financement de travaux qui garantissent au  minimum 35% de gain énergétique dans les parties communes. 

La réglementation relative aux certificats d’économies d’énergie change régulièrement, faisant évoluer les conditions d’application du dispositif. Pour être au fait des grands changements et s’assurer de l’éligibilité d’un projet de travaux aux aides à la rénovation, il est nécessaire de s’entourer d’un professionnel de la rénovation énergétique ayant une bonne connaissance des exigences réglementaires.  

Une fois le projet de rénovation énergétique validé d’un point de vue technique et financier, celui-ci doit être voté en assemblée générale et remporter l’adhésion de l’ensemble des copropriétaires. La prime énergie CEE peut être versée de différentes façons : après les travaux ou celle-ci peut être directement déduite du devis pour éviter une avance des frais des copropriétaires. Cette deuxième option est possible si vous choisissez de vous faire accompagner par un expert de la rénovation énergétique. 

Nos équipes Alto accompagnent les syndics de copropriétés, les bailleurs sociaux, les collectivités locales et les gestionnaires de patrimoine dans leurs projets de rénovation énergétique, de la technique au financement grâce à une parfaite connaissance des règles administratives et financières et un réseau de partenaires artisans compétents. Nos équipes se rendent sur le terrain pour effectuer des visites techniques, superviser les travaux et réceptionner le chantier après validation par un bureau de contrôle accrédité. 


REX 


La copropriété des Hautins à St Genis Pouilly, une rénovation énergétique ambitieuse !


ALTO  a piloté un chantier couvert à 100% par les CEE sur la copropriété des Hautins 1 et 2 à St Genis Pouilly (01630).


➖Isolation de 97 points singuliers (11 000 €)

➖Calorifugeage de 4 758 mètres linéaires de tuyaux (145 000€)

➖Montant total des travaux : 156 000 € financés à 100% grâce aux Certificats d’Economie d’Energie dont le dossier a été monté par les équipes CEE d’Alto


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