Tout ce que vous devez savoir sur l'isolation en copropriété

Dans le contexte actuel de lutte contre le réchauffement climatique, l’habitat collectif, au même titre que l’habitat individuel, a un véritable rôle à jouer dans la transition énergétique du pays. Et pour cause, le secteur résidentiel représente deux tiers des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. De nombreux logements ont été construits entre 1949 et 1974, à une période où il n’existait encore aucune réglementation sur le thermique. 

En copropriété, la consommation d’énergie pèse lourd dans les charges collectives. Selon l’Association des Responsables de Copropriété, elles auraient augmenté de 40% en dix ans, imposant ainsi aux copropriétés de déployer des actions simples de maîtrise de l’énergie pour ne pas impacter le pouvoir d’achat des habitants.

Mener un projet de rénovation énergétique peut être une solution efficace à mettre en œuvre dans un bâtiment existant pour réduire considérablement la facture d’énergie. Elle doit permettre d’en améliorer les performances, à la fois grâce à l’isolation thermique du bâti mais aussi par l’optimisation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. C’est en grande partie à ce niveau que se joue la réussite de la transition énergétique des copropriétés puisque, dans un immeuble, ce sont les postes les plus énergivores. Les charges liées au chauffage représentent en effet, près d’un tiers du budget global en copropriété.

Ces dépenses sont aussi sources de nombreux conflits ! Et pour cause, la température dans les logements est un réel problème. Entre des logements surchauffés en hiver et d’autres qui peinent à atteindre 17°, certaines copropriétés mal isolées vivent dans l’inconfort. Au niveau de la facture, c’est tout aussi conflictuel puisque la répartition des charges liées au chauffage collectif ne tient pas compte de la consommation réelle de chaque foyer. Un bon entretien des équipements de chauffage collectif ou des travaux de rénovation énergétique sont l’assurance d’une bonne distribution de chaleur à tous les étages.

Il existe de nombreux travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique mais l’isolation reste la première source d’économies d’énergie ! Pour améliorer les performances énergétiques d’un logement en copropriété et le confort de vie des habitants, il est parfois nécessaire de passer par des travaux globaux sur l’ensemble du bâtiment. Il est par ailleurs moins coûteux et plus efficace de rénover une copropriété que de rénover chaque logement à titre individuel. Seulement, rassembler l’ensemble des copropriétaires autour d’un projet commun de rénovation énergétique n’est pas une mince affaire !


Entre travaux dans les parties communes et travaux liés au privatif, les projets sont soumis à l’approbation de l’Assemblée générale. Par quoi commencer ? Existe-t-il des travaux simples à mettre en œuvre ? Quelles aides à la rénovation sont disponibles ? 

Copropriétaire, bailleur, syndic de copro  ou gestionnaire, on vous explique tout !


Maison individuelle VS immeuble, quelles différences d’un point de vue thermique ?

Un bâtiment mal isolé figure parmi les principales causes d’un gaspillage d’énergie. Renforcer la performance de l’isolation fait partie des travaux prioritaires à mettre en œuvre pour réaliser des économies d’énergie. 

La priorité d’une rénovation énergétique réussie en copropriété, ce sera toujours l’isolation de la “boîte chauffée'' pour limiter les déperditions thermiques. Le diagnostic de performance énergétique collectif est un bon indicateur pour s’informer sur la consommation d’énergie d’un bâtiment et déterminer s’il est nécessaire d’entamer des travaux de rénovation. Ce DPE collectif est d’ailleurs obligatoire pour les immeubles de 50 lots ou moins, disposant d’un système de chauffage et/ou de refroidissement collectif. En dessous de 50 lots, les copropriétés chauffées collectivement ont elles, l’obligation de réaliser un audit énergétique.

Contrairement à l’habitat individuel, l’isolation dans l’habitat collectif ne répond pas à la même logique. L’immeuble tout comme la maison individuelle, présente des déperditions thermiques mais pas au même niveau ! Que les charges de chauffage soient collectives ou individualisées, un immeuble subit des pertes de chaleur par ses parois et ses zones de contact vers l’extérieur. Ces déperditions peuvent peser sur le montant des charges de copropriété, sur les factures d’énergie des habitants, et impacter directement leur confort, tout au long de l’année. L’isolation thermique du bâtiment devient alors une priorité. 



Les bénéfices de l’isolation thermique en copropriété 


L’isolation thermique en copropriété représente de nombreux bénéfices pour les occupants de l’immeuble : 

  • un meilleur confort de vie
  • des économies d’énergie 
  • une facture d’énergie réduite
  • une valorisation du patrimoine immobilier
  • un impact réduit sur l’environnement 

Pour plus d’efficacité, les travaux de rénovation énergétique en copropriété dépendent de la date de construction de l’immeuble, de sa localisation, de son état mais aussi et surtout de sa copropriété et de l’engagement de ses membres. 



Copropriété =  lots collectifs + lots individuels 


Quels que soient les projets d’isolation menés en copropriété, il convient de faire une distinction entre les travaux réalisés sur les parties communes et ceux réalisés sur les parties privatives. L’isolation de la toiture, d’une chaufferie, des murs par l’extérieur caractérisent des travaux menés dans les parties communes d’un immeuble tandis que le changement de fenêtre ou l’isolation des murs par l’intérieur concernent les parties privatives.

Une différence importante puisque la nature des travaux n’engagera pas de la même manière l’ensemble des copropriétaires. La réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l'immeuble est décidée en assemblée générale et est soumise à des règles de majorité qui diffèrent selon l’importance du projet de rénovation engagé.  

La spécificité d’un projet d’isolation thermique dans un immeuble par rapport à projet mené en maison individuelle réside dans le mode de décision. Les travaux d’isolation thermique en copropriété sur les lots collectifs sont gérées par le syndic et le conseil syndical, entérinées en Assemblée Générale des copropriétaires sauf en cas de travaux de maintenance ou urgents.



Quelles obligations pour l’isolation en copropriété ?


La rénovation thermique des bâtiments est un enjeu important pour la transition énergétique du parc immobilier français et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Dans le cadre de la Loi de transition énergétique pour la croissance verte, le gouvernement ambitionne d’inciter à la rénovation de 500 000 logements par an pour atteindre un parc 100% basse consommation à l’horizon 2050.  Pour se rapprocher de ses objectifs, l’Etat a défini un cadre réglementaire à la rénovation thermique. 

L’isolation thermique en copropriété est rendue obligatoire dans les cas suivants :

  • le ravalement de façade de l’immeuble
  • la réfection de la toiture
  • Un aménagement de l’immeuble pour augmenter la surface habitable.

Ces travaux doivent obligatoirement être réalisés conjointement à l’isolation thermique du bâtiment en copropriété. C’est ce que l’on appelle des travaux embarqués !

La réalisation d’un audit énergétique permettra de déterminer si une simple opération d’isolation peut être mise en œuvre ou s’il est nécessaire d’appréhender tous les postes de consommation énergétique de l’immeuble en copropriété pour définir un bouquet de travaux plus conséquents. 

Enfin, la réglementation exige un certain niveau de performance en cas de travaux d’isolation thermique en copropriété.  Les travaux doivent permettre d’atteindre une certaine performance thermique qui varie en fonction des différentes zones géographiques où se situe le bâtiment. 

https://bit.ly/3g8SJf7 




Quels travaux d’isolation réaliser en priorité en copropriété ? 


Pour l’isolation d’un immeuble en copropriété, nous pouvons distinguer des travaux d’isolation simples à mettre en oeuvre et des opérations d’isolation plus “lourdes” :

  • Les travaux “légers” concernent l’isolation des parois horizontales telles que les combles ou le plancher bas ainsi que l’isolation des systèmes de chauffage. Ces travaux simples à mettre en œuvre, ont un fort impact sur le bâtiment et ne nécessitent pas d’autorisation administrative, ni d’étude thermique lourde. Leur réalisation impacte peu les habitants car les interventions sont réalisées dans les parties communes et permettent des gains énergétiques pouvant amener jusqu’à 20/25% d’économie de chauffage.
  • Les travaux plus “lourds” se concentrent sur l’enveloppe du bâtiment au niveau du toit, des murs et des ouvertures. Ces travaux plus réglementés, sont plus ambitieux et plus complexes  à mettre en œuvre car ils touchent à la fois aux parties communes et privatives.




Première étape indispensable : l’isolation des réseaux de chauffage en copropriété


Le chauffage constitue bien le premier poste de dépenses pour les copropriétaires, à hauteur de  25% du total des charges. Des travaux d’isolation à ce niveau pourraient donc permettre de réaliser des économies d’énergie considérables, pour le bien de tous. Un immeuble bien isolé, c’est un immeuble bien chauffé et des charges de copropriétés moins élevées.

En revanche, des réseaux de chauffage ou d’eau chaude mal isolés sont de réelles sources de déperdition thermique qui peuvent peser lourd sur la facture, sur le confort mais aussi sur la santé. 


Le saviez-vous ? Une mauvaise isolation des murs ou des systèmes de chauffage peut provoquer des pathologies. C’est un sujet à ne pas prendre à la légère. 


Pour les copropriétés équipées d’un réseau de chauffage collectif, la première étape indispensable d’un projet de rénovation énergétique doit être orientée vers l’isolation des réseaux de chauffage pour réaliser des économies d’énergie considérables et améliorer le confort thermique des habitants, à tous les étages !


Le calorifugeage et l’isolation des points singuliers en copropriété sont des opérations d’isolation des réseaux de chauffage qui permettent de limiter au maximum les déperditions de chaleur. Elles permettent d’isoler le réseau de tuyauterie et donc d’éviter le refroidissement de l’eau tout le long de son parcours, de la chaudière collective jusqu’aux robinets des différents logements. Pour une maison individuelle, le réseau d’eau chaude est plutôt simple mais imaginez un tel réseau déployé dans un immeuble de 6 étages …  L'eau chaude acheminée par un réseau de tuyauteries mal isolé peut perdre jusqu'à 20% de calories au niveau des logements. 

Techniquement,  ces opérations se caractérisent par l’isolation des réseaux de tuyaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire  ainsi que des vannes et brides en chaufferie communément appelés “points singuliers”. Elles permettent d’améliorer la performance d’une chaudière collective et de réaliser des économies d’énergie durables.



Des travaux d’isolation financés par les aides à la rénovation énergétique


Les contraintes réglementaires en matière de transition énergétique ainsi que les hausses du prix de l’énergie à venir sont autant de facteurs qui doivent pousser les copropriétaires à se lancer dans des travaux d’économies d’énergie. 

En plus des fonds propres de votre copro, des aides sont disponibles pour le financement de vos travaux et pour amortir des chantiers d'ampleur. Les travaux d’isolation thermique en copropriété sont éligibles au dispositif des certificats d’économies d’énergie, ou CEE, premier levier à la rénovation énergétique des bâtiments. Mis en place par l’Etat en 2006, ce dispositif permet aux copropriétaires mais aussi aux particuliers de financer la totalité ou une partie des travaux de rénovation énergétique. Un montant de prime CEE est attribué à chaque opération d’économies d’énergie réalisée. https://www.ecologie.gouv.fr/operations-standardisees-deconomies-denergie#e2 

Cette prime CEE est cumulable avec d’autres aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’ Copro.  Accessible à tous les propriétaires, occupants ou non et ce, depuis le mois de janvier, elle est versée au syndic de copropriété pour le financement de travaux de rénovation globale qui garantissent un gain énergétique d’au moins 35 % après travaux. Pour en bénéficier, votre copropriété doit décider de réaliser l’ensemble des travaux en une seule fois. L’échelonnement ne sera pas soutenu par ce type de subvention.

Pour être éligible à la prime CEE et à d’autres aides comme MaPrime’Rénov, votre projet de rénovation énergétique en copropriété doit être réalisé par une entreprise qui possède la certification “Reconnu garant de l’environnement”, ou RGE.



Des travaux à ne pas prendre à la légère


Même si certaines opérations sont simples à mettre en œuvre, un projet de rénovation nécessite l'engagement de l’ensemble des copropriétaires. De la prise de décision à la réalisation, un projet demande du temps et beaucoup de démarches. Pour sa bonne mise en œuvre, il est important de mettre toutes les chances de votre côté en choisissant de vous faire accompagner par un expert de la rénovation énergétique. 

Vous souhaitez vous lancer dans un projet de rénovation énergétique en copropriété ? Chez Alto, nous vous accompagnons dans la réalisation de vos travaux dans les règles de l’art. De la planification du projet à l’obtention de financement, nos équipes se rendent sur le terrain pour effectuer des visites techniques, superviser vos travaux et réceptionner le chantier après validation par un bureau de contrôle accrédité. 

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